Crise du logement : la fondation Abbé Pierre se trompe de solutions

Quelle que soit l’accord que l’on puisse avoir avec la fondation quant aux constats, la compassion pour les mal logés et l’admiration pour l’abnégation dont les bénévoles de l’association font preuve pour tenter de venir en aide d’urgence aux plus démunis, il ne faut pas se voiler la face derrière les bonnes intentions affichées, de bonne foi, par le rapport : les solutions proposées par la fondation se révèleraient au mieux contre-productives, au pire totalement catastrophiques.

Dans son article de Mardi, Emmanuel Martin a évoqué les effets désastreux du cadre général de la politique du logement conduite depuis 100 ans en France. Contrairement aux opinions répandues, et comme je l’ai abondamment souligné dans mon ouvrage, ce sont les empilements d’interventions étatiques sur le logement, qu’il s’agisse de réglementation foncière, des effets pervers de la socialisation du logement ou de la réglementation des baux privés, qui ont conduit à la dramatique pénurie de bons logements que nous connaissons dans les grandes agglomérations.

La fondation Abbé Pierre ne partageant visiblement pas ces constats, elle prône toujours plus d’interventions publiques pour permettre à plus de "logements abordables" d’être accessibles aux familles modestes.

Cependant, la valeur d’une politique ne se jugeant pas à ses intentions, mais à ses résultats. Je ne passerai pas en revue détaillée toutes les mesures évoquées par la Fondation, mais analysons ce que seraient les résultats de quelques unes de ses propositions les plus emblématiques contenues dans les 14 pages du Chapitre 5 du rapport (PDF).

1. Proposition (Page 217) : "Imposer sur tout le territoire et dans tout programme immobilier de plus de 10 logements un quota minimum de 30 % de logements à loyer accessible (logements sociaux ou logements privés conventionnés)" -

Dans la continuité de la loi SRU, promulguée en l’an 2000, le rapport voudrait que tout promoteur inclue 30% de logements subventionnés dans ses programmes. Notons que dans de nombreuses opérations de ZAC ou de grand ensemble, cette obligation existe déjà, mais avec un pourcentage généralement plus faible. En général, ce sont les logements "non sociaux" qui absorbent le coût de la subvention aux logements sociaux.

Examinons les conséquences pratiques de cette obligation.

Calcul théorique

Imaginons donc un programme de 100 logements, qui reviendraient tous au prix de 150 000 euros en l’absence de la règle des 30% à leur constructeur, lui permettant de les vendre à 170 000 euros pièce Hors Taxe (la transaction moyenne en France a atteint 192 000 euros en 2005, nous sommes donc dans des ordres de grandeur réalistes). Imaginons maintenant que le législateur impose à 30 de ces unités d’êtres vendues seulement 100 000 euros HT à un organisme social, pour lui permettre de la louer à un prix très inférieur à celui du marché. Après tout, la "maison à 100 000 Euros" a été le slogan de bataille de M. Borloo et de Mme Boutin lors de son passage au ministère.

Le manque à gagner sur le prix de revient de notre bâtisseur sera de 1 500 000 Euros, et sur le prix de vente de 2 100 000 Euros, qu’il devra répercuter sur les 70 logements ordinaires. Selon qu’il veuille simplement couvrir sa perte ou maintenir la totalité de sa marge, le surcoût qu’il devra imposer aux 70 acheteurs sera compris entre 21 400 et 30 000 euros par logement, soit un prix de vente désormais compris entre 191 400 et 200 000 Euros par logement, au lieu de 170 000.

La subvention, facteur d’accroissement du risque financier

Seul problème : Là où il pensait pouvoir trouver 100 acheteurs à 170 000 Euros, notre bâtisseur trouvera-t-il facilement plus ou moins de 70 acheteurs à 200 000 ? La loi de variation (les économistes parlent d’élasticité) de la demande de logement par rapport au niveau de prix est évidemment une donnée extrêmement fluctuante, en fonction du coût du crédit, des effets d’aubaine, et du facteur général de rareté de l’offre généralement lié aux règles de gestion de la ressource foncière. Mais d’une façon générale, l’expérience montre que dans un tel cas, les promoteurs choisissent de limiter les risques en pariant plutôt sur une soixantaine de logements vendus, tout simplement pour limiter la perte liée à la subvention en cas de mévente de la partie privée du programme.

En effet, imaginons que dans un marché libre, il ait surestimé la demande de 10% : il ne vendra que 90 logements à 170 000 euros soit un chiffre d’affaire de 15 300 000 euros (au lieu des 17M prévus), pour un prix de revient de 15 000 000 € - en supposant qu’il ait construit tous les logements, ce qui est le cas dans les opérations de collectif. Son bilan sera tout juste équilibré.

Mais imaginons maintenant que la mévente porte sur des logements proposés non pas à 170 000 mais à 200 000 Euros. Si 10 logements n’avaient pas trouvé preneur à 170 000, il est probable que dans la même conjoncture, il y ait plus de 10 logements à 200 000 qui restent sur les bras de notre promoteur.

Ce postulat trouve une justification encore plus forte du fait que puisqu’il n’est pas possible d’imposer un seuil de 30% à des programmes de 1 logement, ou d’un petit nombre de logements, le législateur imposerait un seuil de 10 logements (c’est la proposition de la fondation Abbé Pierre) au dessus duquel le promoteur devrait se soumettre à l’obligation d’inclusion. Le promoteur devrait donc faire face à une concurrence accrue des constructions individuelles et des programmes de moins de 9 logements, qui eux, pourraient, dans les mêmes conditions continuer à se vendre 170 000 Euros, pour un produit identique.

Or, du fait de la subvention aux logements sociaux, la perte par logement invendu -le prix de revient- ne serait plus de 150 000 Euros mais de 171 000 !

Bref, l’inclusion de logements sociaux dans le programme oblige le promoteur a supporter un risque de retournement de marché plus élevé et une perte par logement invendu plus forte que dans un programme sans cette contrainte. Naturellement, si le programme ne portait que sur des maisons individuelles, qui ne sont construites qu’après avoir été vendues sur plan, la perte serait un peu moins sévère, mais le raisonnement ci dessus n’en serait pas moins valide.

Résultat final : une diminution de l’offre totale

Comment réagira le promoteur ? En limitant le nombre de logements sociaux proposés, et donc en limitant son risque de perte. Ainsi est il possible, voire probable, qu’il réduise, par exemple, son offre à 80 logements, avec 24 logements sociaux (au lieu de 100 et 30). Par conséquent, moins de logements sont construits au total, et de fait, cette offre moindre tendra à augmenter encore les prix du marché non subventionné, et donc à augmenter le besoin ressenti de logements sociaux, et à rendre encore plus désirables les programmes de 9 logements et moins, lesquels ne supportent pas la distorsion créée par la subvention !

Mais, me direz vous, ce n’est qu’un raisonnement. Se vérifie-t-il dans les faits ?

Pour lire la suite de l’article de Vincent Bénard

Le scandale du mal-logement sur Contrepoints.